現在ローン返済中の方へ
こちらは前章の「ローンの仕組み」でもかなり色々と書きましたので、
繰上げ返済がとてもお得であることはご理解いただけていると思います。
そういう方には実際に自分の場合に、いくら返していくらお得なのかを色々と試算してみたいと思うでしょう？
そういう方々のために繰上げ返済シュミレーションが出来るお勧めサイトへのリンクを掲載ます。
goo住宅・不動｢住宅ローン返済シュミレーション｣
http://loan.house.goo.ne.jp/calc/loan/return_00.php
検索サイト大手「goo」のローンシュミレーションです。
毎年の返済総額、金利支払い分、元金支払い分などかなり細かく計算された表が出ますから、
自分で少し手を加える事により、かなり濃い検討資料となるでしょう。
当メルマガのシュミレーションはほとんどがこちらのサイトの結果を利用して行っております。
ただし、繰上げ返済シュミレーションではないので自分での計算が必要です。
表からの細かい計算方法等は後述します。
銀行選びの際に是非考慮に入れていただきたい銀行があります。
特に「余裕資金を手元に置いておかないと不安だけど、
ローンの支払額も減らしたいんだけど・・・どっちもとりたい！」
と言うわがままな方へ特にお勧めなのが、東京スター銀行と新生銀行です！
ではまずは東京スター銀行から。こちらのローンの特徴的なサービスは
「預金連動型ローン」と呼ばれるもので、
「普通預金をするとその額だけ繰上げ返済したのと同じ効果がある」サービスです。
実践に入る前にちょっと確認です
実践なさる前に一応伝えておきたいのですが、
「住宅ローンの繰上げ返済はそんなにお得じゃない」とおっしゃる方もいます。
その理由は、現在は住宅ローン減税により表面利率より実質金利が0.8％程度安くなり、
そもそもまだまだ低金利ですから、
「実質金利は過去に例を見ないほどに安く、借りていた方がお得だから」
という考え方です。その考え方も当然正しいと思います。
そのあたりをどう考えるかはその方の置かれた立場との相談になるでしょう。
（バブルの頃に高い金利で借りたまま借り換えしてない方には当てはまりませんが･･･）
例えば近い将来事業でも起こそうとか、自分の将来への投資のために学校へ行こうとかお考えの方は、
余裕資金を繰上げ返済で使ってしまうと近い将来には結局、
もっと高い金利で借金をしてお金を調達する事になりかねませんから、
返さずに置いておいた方が得だと言う事になるかもしれません。
そういった方にも実は「住宅ローン繰上げ返済」またはそれに準じる良い方法があるのですがそれは次の節で。
しかし、当面使い道のない完全な余裕資金があり、どう運用して良いかも解らないという方には
やっぱり繰上げ返済がおすすめだと思います。
さてそれでは、実践するに当たってのポイントをそれぞれの場合によって見ていきましょう。
これからローンを組む方、もしくは借り換えする方
これからローンを組む方はあらゆる方策を講じる事が出来る、本書の読者の中で最もラッキーな方です。
ローンを組む前によく検討すれば、支払い総額をより減らす事が出来るでしょう。
（しかし現在返済中の方も「借り換え」と言う手段でローンを根本から見直す方法もあります。
特にバブルの頃に借りたまま、借り換えをしていない方は早急な借り換えをお勧めします。）
銀行選びで最も解りやすい指標「利率」
ローンを組む際にまず第一に検討するのが「どこから借りるか？」です。
何より大事なのは「利率」です。
コンマ数％の違いが30年と言う長い期間で支払い総額を何十万円と変化させる要因になります。
他がまったく同じ条件ならばちょっとでも利率が低いところを選びましょう。
ただし、特殊な条件が色々とお得度を左右する事もあります。
たとえば、お勤めの会社によっては利子補給制度があったり
会社が低利で貸してくれたりと言う事があるでしょう。
会社にこういった制度がある場合は、それがあなたにとって最良の選択になることも多いと思います。
まずは、会社に住宅取得に関する援助制度があるかどうかを調べてみる事をお勧めします。
そういった制度が無い場合も購入する住宅を販売・仲介している不動産業者が提携している
金融機関があれば多少の利子優遇があります。
また、各銀行が金利優遇キャンペーン等も行っていますので、
その時点であなたが一番安い金利で借りられる所はローンを借りる主要候補になるでしょう。
しかし、新しい銀行などは利子では単純に比較できない
とても斬新で魅力的なサービスを行っているところがあります！
それはまた次回ということで・・・
我が家も1月の変動金利上昇までに、一度繰り上げ返済することになりそうですよ。
まあ、そんなにお金は無いんですが・・・
そんなこんなで、この間の続き・・・
「元利均等払い方式」「期間短縮型」の繰上げ返済のカラクリ
繰り上げ返済で、なぜ総支払額がこんなにも減るのでしょうか？
これは簡単に言うと返済当初に銀行が得られるはずの「べらぼうな利息」を
自分たちの物にする事が出来るからなんです。
と言うか、いっぱい取られるはずだった利子が浮くわけです。
先ほどの「元利均等払い方式」のイビツな支払いルールで
銀行はローン返済初期に大きな利益（利息）を得る事が出来ます。
下の図３は前出の返済予定表（図2）の支払い年数と年間総支払額、年間元金返済額、
年間利子支払額と関係をグラフにあらわしてみたです。
個別ページへ続きます。続きを読むをクリック！
「元利均等払い方式」の詳細
元利均等払い方式は読んで字のごとく、元金と金利を合わせた支払額を毎月均等に払っていく方式です。
毎回同額を返済していくので割合計画は立てやすいです。
途中の金利変動によって支払額が増減する可能性はありますが金利が変動しなかったとすると金利返済額と元金返済額の和が一定となるようになっています。
その結果どういうことが起こるのか？
「最初のうちは支払額に対する金利の割合がメチャメチャ高いです。」
モデルケースの場合の毎年の支払い額と元金、金利の一覧を図２の表に示します。
返済開始から浅い年数の時期の総返済額、元金返済額、金利分返済額に注目してください。
今日は繰り上げ返済のお得度についての考察です。
★基準となるモデルケースの設定
これから、さまざまな比較を行う場合の優劣を計算で求めるために基準を決めておきます。
かなり適当なんですが･･･
ローン総額：3000万円
金利：3％（今後の金利上昇を見据えて）
返済期間30年
そんじょそこらの投資法を圧倒する確実なリターン
世の中にはいろいろな投資法が存在しますが、
その中で絶対に利益を上げられるものといったらどれ位あるでしょうか。
また「確実が一番」と定期預金などの元本保証の投資を見てみても低リスクと引き換えに、
リターンもすずめの涙･･･。
定期預金の金利なんて子供のお気遣い程度と嘆いておられる方も多いでしょう。
ついに変動金利が6年ぶりに上昇するそうです。
「変動型住宅ローン金利、大手３行が６年ぶり引き上げ」
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20060929i516.htm
現在返済中の変動金利の場合は来年の1月から新しい金利が適用されるそうです。
まずいです。
繰り上げ返済するなら早めにカタを付けないといけません。
まずは身近な所から身につける
お金の知識
(マガジンID：0000183227)
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