繰り上げ返済のお得度考察 その１
今日は繰り上げ返済のお得度についての考察です。
★基準となるモデルケースの設定
これから、さまざまな比較を行う場合の優劣を計算で求めるために基準を決めておきます。
かなり適当なんですが･･･
ローン総額：3000万円
金利：3％（今後の金利上昇を見据えて）
返済期間30年
そんじょそこらの投資法を圧倒する確実なリターン
世の中にはいろいろな投資法が存在しますが、
その中で絶対に利益を上げられるものといったらどれ位あるでしょうか。
また「確実が一番」と定期預金などの元本保証の投資を見てみても低リスクと引き換えに、
リターンもすずめの涙･･･。
定期預金の金利なんて子供のお気遣い程度と嘆いておられる方も多いでしょう。
そんな中で「住宅ローンの繰上げ返済」は確実にそれなりのリターンを得る事が出来ます。
特に条件によっては（ローンを組んでから年数があまりたたないうちは）とても高い効果が期待できます。
正確には借金を返すわけですから「投資のリターン」と言うのは語弊があるかもしれませんが、
黙っていれば必ず払うべき借金総額が減るわけですから、
その行動によって払わずに済む差額を「利益」と考えても差し支えないと思います。
で、どのくらい効果があるかと言うと、
「100万円繰り上げ返済したら総支払額が200万円減った！」なんて事も実際に結構であるんですよ。
本当です。
投資とみなせば100万円でリターンが200万円。利益が100％！
投資金額が実行と同時に即座に二倍！！
どうしてそんな事になるんでしょうか？住宅ローンの仕組みを見てみましょう。
ローンの仕組み
二つの返済方法
ローンの支払い方法には「元利均等払い方式」と「元金均等払い方式」の2種類があり、
たいていの場合みなさんは「元利均等払い方式」を選択なさっていると思います。
なぜならば民間の金融機関は「元金均等払い方式」を選択できない場合が多いですし、
毎月の支払額が一定ではなく当初の支払い負担がとても多いので、
もし選択できても敬遠されやすいのではないのでしょうか。
ローン支払い当初は皆さんまだ比較的若いですから、何かと物入りな割りにお給料は少ないでしょう？
では2つの支払い方法の特徴とメリット･デメリットを示します。
| 返済方法 | 特徴 | メリット | デメリット |
| 元利均等 返済方式 |
毎回の返済額（元金+利息の合計）が同じになるように返済する方法。 | 毎回の返済額が同じなので、長期にわたる返済計画が立てやすい。 | 返済当初ほど利息の返済にあてられる割合が大きく、借入れ元金がなかなか減らない。そのためトータルの総支払額が多くなる。 |
| 元金均等 返済方式 |
借入元金を返済回数で割った額に残高に対する利息を加えて返済する方法。 | 毎回、一定額の元金を返済していくので、「元利均等返済」に比べてローン残高を確実に減らすことができ、トータルで支払う利息は少なくなる | 当初の返済額が大きく、返済負担が重いため、あまり現実的でない。 |
「元利均等払い方式」と「元金均等払い方式」の比較
モデルケースの場合、「元利均等払い方式」を選択した場合の30年間の支払い総額は4,553.1万円、
支払い金利総額が1553.1万円。初回返済額は元利合計で12万6,481円。
「元金均等払い方式」を選択した場合の30年間の支払い総額は4,353.8万円、
支払い金利総額が1,353.8万円。初回返済額は元利合計で15万8,333円。
その２つの総支払額の差は、なんと199万円にもなります！
お金に余裕のある方で金融公庫の融資を受ける方等は検討してみても良いかも知れません。
しかし、「元金均等払い方式」は民間の金融機関ではほとんど選択できないわけですから、
その差額は繰り上げ返済で取り返す事にして、今後は「元利均等払い方式」についてのみ検討します。
それにしてもたかだか３％の利子も、利子に利子がついていくと恐ろしい額になりますね･･･
これが複利の怖さと言うことでしょうか。
