繰り上げ返済のお得度考察 その3
我が家も1月の変動金利上昇までに、一度繰り上げ返済することになりそうですよ。
まあ、そんなにお金は無いんですが・・・
そんなこんなで、この間の続き・・・
「元利均等払い方式」「期間短縮型」の繰上げ返済のカラクリ
繰り上げ返済で、なぜ総支払額がこんなにも減るのでしょうか？
これは簡単に言うと返済当初に銀行が得られるはずの「べらぼうな利息」を
自分たちの物にする事が出来るからなんです。
と言うか、いっぱい取られるはずだった利子が浮くわけです。
先ほどの「元利均等払い方式」のイビツな支払いルールで
銀行はローン返済初期に大きな利益（利息）を得る事が出来ます。
下の図３は前出の返済予定表（図2）の支払い年数と年間総支払額、年間元金返済額、
年間利子支払額と関係をグラフにあらわしてみたです。
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返済初期のころは支払った額のほとんどが利息の支払いに当てられて、
元金がなかなか減らないのがこの図もから見て取れます。
しかし、「期間短縮型」で繰上げ返済の場合は支払額はすべて元金の返済になります。
グラフ中の赤い部分が先ほどの繰上げ返済で払った元金部分です。
そして元金の上の利息の部分（灰色）は全く支払う必要がなくなるのです。
グラフを見ればよく解ると思いますが、本来ならば銀行側から見て
住宅ローンを融資する事によって最も利益率が高く笑いが止まらないのがローン返済の初期です。
その時期に繰上げ返済をする事によって、
銀行の利益になるはずだった部分がまるまるこちらに帰って来る訳です。
もう皆さん繰上げ返済の威力をご理解頂けましたね！
下手な投資法より高いリターンを上げられるだけでなく、
投資と違い「やったら必ず即座に成果がある」訳ですから、
余裕があるならこの制度を利用しない手は無いでしょう。
それでは次回は「実践編」です。
